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陈志武的博客

人的幸福感在于制度建设的突破

 
 
 

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关于我

出生于革命老区湖南茶陵,1983年获中南工业大学理学学士学位,1986年获国防科技大学硕士学位。1986年去美国留学,放弃了攻读7年的计算机专业,转而学习经济,并于1990年获耶鲁大学金融学博士学位。 曾经获得过墨顿·米勒奖学金。现在是美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授,北京大学光华管理学院特聘教授。2000年,一项颇得全球经济学家首肯的世界经济学家排名出炉 ,在前1000名经济学家中,有19人来自中国,陈志武教授的排名是第202位,专业领域为股票、债券、期货和期权市场以及宏观经济。

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房产市场调控的是与非  

2007-08-13 10:28:49|  分类: 政府与市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产市场调控的是与非

陈志武
刊登于《证券市场周刊》2007年8月11日

对许多事情,虽然那些从表面得到的结论听起来、看起来很朴实易懂,但时常会颠倒是非。以前在教科书中针对高利贷问题的论述就属此类。那时我们学到,高利贷问题是纯属放贷者的剥削所致,于是,解决高利贷问题的办法自然是打倒放贷者,要限制他们的行为,要尽量让他们的放贷业务做不下去。—— 那些结论以及所开药方当然朴素,也符合阶级感情,但太过感情用事,经不起起码的理性推敲。试想,如果真的把放贷者都打倒了或者通过政策把剩下的放贷人业务压到最低,在借贷需求没变或持续上升的情况下,高利贷利息会不更高吗?压抑了的资金供给只会使资金的成本更高!实际上,解决高利贷问题的办法不是要打压放贷者,而恰恰是要保护放贷者的利益,改善他们的经营环境。——这当然听起来很难理解,也难以从感情上接受,但市场的逻辑往往就是如此,只有这样才能真正增加借贷资金的供应,降低借贷交易成本。一旦愿意放贷的资金多了,所要求的利息——资金成本自然就得下降。

过去几年,围绕房产市场的宏观调控政策基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑,所以才有“越调控,房价越高”的结局。遗憾的是,最近将要出台的房产调控政策还在延续这种朴素逻辑。

抑制供应的房产调控政策

一方面,这些年房产价格不断上涨,越来越多的人买不起新房,这是基本事实。另一方面,国家对土地权的垄断逼着房产开发商都必须跟权力打交道,只有从地方政府才能得到土地,由此引出“官商勾结”这条单行道。—— 这两方面的因素加在一起,人们很容易将愤怒集中在房产开发商身上。但是,这两种因素必须分开来看,其解决方案也自然不同。改变“官商勾结”这条单行道的首要条件是土地的私有化,这样至少可以逼着开发商去从不同的农民手里买土地,而不是只能从地方官员手里买;同时,也要有更多民营银行和民间信贷机构,以此改变房产开发贷款主要靠国有银行的局面,从另一方面减少“官商勾结”。

除了“官商勾结”之外,房价上涨的责任是否都该归罪于房地产开发商呢?快速城市化必然意味着更高的房价,这种市场因素是大环境。在人为因素上,至少以下多方面的调控政策大大压抑了住房供应或直接导致房价上涨。

首先,减少土地供应直接限制房产供应量,这一点太明显,不需多说。据说,这一政策是因为中国土地稀缺,也是因为出于粮食安全而必须保证农业用地。城市化、工业化必然意味着更多土地从农用转向非农用。那么,土地供应是否具有弹性,特别是农业土地供应是否能再生?这里我们看到,基本土地供应的增加可能只在新加坡、中东等地发生过,他们靠填海增加土地,因此,朴素意义上土地的增加的确很难。可是,事情不能这么机械地理解,因为一亩地上盖30层楼,就意味可居住面积由原来一亩增加到30亩,尽增29倍!也就是说,原来不管是北京的四合院还是农村住房,都只是一层或双层楼房屋,那时,一亩地的确只能提供一亩可居住面积,因此,一亩地就只是一亩的供应。而如今,楼房可盖到一百多层,一亩自然地可变成许多亩居住地!

那么,粮食和蔬菜种地是否能“人造”呢?由于禾苗和蔬菜都需要阳光以及一定的气候,所以,以前靠简单的盖多层楼房难以“人造”庄稼用地,一亩自然地就只有一亩的阳光地!可是,现代工业技术能够人工仿造太阳光以及任何所需要的气候效果,特别是由于人造气候以及生物工程已大大加快了蔬菜及庄稼的生长周期,比如,在南方,许多蔬菜原来一年只有两季,现在可能只要一、两周就能长好。也就是说,现在一亩地在一年里能重复种植27次,是原来的13.5倍,这实际等于将今天的一亩地变成了原来的13.5亩农用地。

这是什么意思呢?如果我们将一亩地盖成30个楼层,每层楼都通过人工温室生产蔬菜,每层一年完成27季蔬菜生产。这样一来,30楼层每层一亩,一年的产量相当于过去405亩地的产量,等于把一亩农用地的供应量放大了404倍!在这么放大后,如果未来的粮食安全还成问题,怎么办呢?当然,可以将楼房不只盖30层,而是盖60层,将一亩地变成810亩用!由此看到,因怕农用地不够而限制房地产开发的土地供应,是理解误区所致,而不是真的因为有粮食安全问题。但,这样限制土地的供应让房产供应减少,迫使房价上涨。

当然,人们可能会说“造60层楼生产粮菜是可行,也因此增加土地供应,但成本不会太高吗?”答案就取决于房价和物价了。如果太多地用于房产开发,而房价又很高,同时太多土地用于房产开发致使农用地不够、农产品价格猛涨,那么,这就为盖农业生产用的楼房创造了条件,上涨的房价和物价使花钱盖农用楼房也值得,这些最后都是要素和产品的相对价格结构问题。

其次,各类针对房产商的土地使用税、土地增值税等,银行体系提高房产开发贷款的资本金水平等政策,其效果如何呢?一方面,这些措施只会增加房产成本,直接使房价上涨。原因是房产开发商是为了赚钱而运营,这无可非议,任何人都要赚钱、吃饭,在各类税增加之后,房产商最后会将这些成本转移到房价上,税越高,房价会越高。另一方面,这些政策从本质上会挤掉许多中小规模的开发商,因为他们的竞争力比大开发商低、关系资源与金融资源也少,而且它们往往只能通过压低房价与大开发商竞争,其利润本来就薄。中小开发商被挤掉得越多,房产行业的寡头局面就越严重,竞争程度就越低,剩下的房产商的提价势力就越高。2002、2003年时北京大大小小的房产开发商很多,竞争局面明显越来越激烈,老百姓买房有很多选择空间,那是“买方市场”。到今天,各城市的房产市场却变成了“卖方市场”,想买方的人狠不得要找关系才能买到房!房子供应越来越少、越来越抢手,如果买方不迅速决策,还有买不到的危险!在“卖方市场”下,房价当然只能上涨。

新政策会如何?

最近要出台的新政策包括禁止外资进入房地产行业、取消期房交易、引入和增加各类房产税。这些举措是否会重蹈复辄呢?

禁止外资进入房地产行业从本质上会进一步压抑房产的供给量、降低竞争。为什么不能让更多企业进入房产开发、增加房产供应?如果说国内企业过多进入房产开发会给国内银行带来风险,那么让外资进入至少能将房地产业的部分风险由外资分摊,而且能增加房产供应量,这有什么不好?

取消期房交易同样会压抑房产供给量,降低竞争,强化房地产业的寡头局面,因为这会进一步挤掉资金不足的中小开发商。期房交易很流行,是供不应求所致,而不是促使房价上涨的原因。实际上,有了期房供应反而能缓解当前的需求压力,缓和房价上涨的趋势。一旦现房供给多了,更多人自然会更愿选择买现房,而不是期房。

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